Natalie Karant Architecture

פיקוח עליון או פיקוח צמוד... בואו נבין את המשמעויות. בניינים קורסים. מבנים רעועים. כשלים בבניה. עייפות החומר ופינוי בניינים מדייריהם, מושגים ש"מככבים" בחדשות בתקופה האחרונה... עקב כך, חשוב להבין את המשמעויות במונחים השונים, הן מבחינת החקיקה, הן מבחינת העבודה והן מבחינה הכספית. הטומנים בחובם אחריות כבדת משקל וראוי לתת עליו את הדעת ואת מלוא תשומת הלב כאשר בונים מבנה. פיקוח עליון ופיקוח צמוד אין מדובר במונחים זהים, אלא שונים הן מבחינת החקיקה, הן מבחינת העבודה והן מבחינה הכספית. הגדרה לפיקוח עליון ((לפי תקנות תכנון ובניה - קצת "סינית", תיכף אסביר... ): פיקוח עליון ” – פיקוח על בניית מבנה או חלקים ממנו כמפורט בתקנות אלה; “עורך בקשה”, “מתכנן שלד הבניין”, “אחראי לביקורת”, “אחראי לביצוע השלד”, “מנהל עבודה”, ו”תכנית קונסטרוקציה” – כמשמעותם בתקנות התכנון; “מעבדה מאושרת” – כמשמעותה בסעיף 12(א) לחוק התקנים, בתשי”ג-1953; “תקנות התכנון” – תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), בתש”ל-1970; “מורשה להיתר” – כמשמעותו בסימן ב’ של פרק ה’3 לחוק; “קבלן ראשי” – מי שנתמנה כקבלן אחראי לעניין היתר הבניה כמפורט בתקנות התכנון. סעיף מס' 2 בתקנות מציין את חובת קיום פיקוח עליון (א) מורשה להיתר, מתכנן שלד הבנין או מומחה לדבר בתחום שהוא תכנן, חייבים בקיום פיקוח עליון, כל אחד בתחומו, לפי סעיף 158כז לחוק, וכן חייבים בפיקוח עליון כל אחד מהמנויים לעיל ועורכי בקשה להיתר, לגבי הבניה כפי שפורטה במסמכי הבקשה להיתר, אף אם היתר לבניה ניתן שלא לפי פרק ה'3 לחוק. (ב) אין בחובת קיום פיקוח עליון לפי תקנות אלה כדי לגרוע מחובת הביקורת על הבניה בידי האחראים לה לפי תקנות התכנון. עד כאן הסינית "פיקוח עליון" הינו בגדר חובה על פי תקנות התכנון והבנייה וכל אחד מבצע את הפיקוח העליון בתחומו. משמע הקונסטרוקטור מבצע פיקוח עליון מחייב על הקונסטרוקציה של המבנה; עורך הבקשה (מתכנן/אדריכל/הנדסאי אדריכלות) מבצע פיקוח עליון מחייב על התכנון האדריכלי וכן על גמר המבנה. וכן הלאה, כל המוזכרים בתקנות שהובאו לעיל. הפיקוח העליון כולל ומחייב ביקורת בשלבי הבניה העיקריים: יסודות, רצפה וגמר. בנושא תכיפות חובת הביקורים באתר בניה, ניתנת פרשנות רחבה בתקנות (התייחסות לכך ניתן למצא בוועדת זיילר בעקבות האסון באולמי וורסאי). לסיכום: פיקוח עליון הינו מחייב על פי החוק. ביצוע פיקוח עליון באתר בנייה רק בשלבים קריטיים בבניה וכי התשלום עבור הפיקוח העליון הינו חלק בלתי נפרד מתכנון המבנה, עריכת הבקשה וניהולו במערכת רישוי זמין להיתר בניה. פיקוח צמוד... כשמו כן הוא, פיקוח צמוד באתר בנייה, המחייב נוכחות ופיקוח הדוק יותר, המבוצע על בסיס יומי. בניגוד לפיקוח עליון, בפיקוח צמוד אין הגדרה בחוק/תקנה . פיקוח צמוד מבוצע בדרך כלל ע"י מפקח בנייה או מנהל פרויקט אשר ממנה היזם. עלות של מפקח צמוד אינה נכללת בהצעת מחיר למתכן/אדריכל/קונסטרוקטור. זהו תשלום נפרד. אי העסקת מפקח בניה צמוד יכולה להתבטא באיכות ירודה של חומרי בניה, בטעיות בביצוע השלד והגימור, בהוצאה כספית נוספת וניכרת ובמפח נפש מיותר. כמו שכתוב בתלמוד: "הרוצה לאבד ממונו, ישכור פועלים ואל ישב עימהם"... כך שמיצוי הנכתב לעיל הינו: *פיקוח עליון* - חובה על פי החוק ותקנות הבניה. *פיקוח צמוד* - אינו חובה, אך רצוי ומחוייב המציאות. ***מידע זה כללי איננו מהווה ייעוץ משפטי לציבור הרחב ואיננו מחליף ייעוץ משפטי למקרים ספציפיים***

כעת נבין את המשמעויות בהיבט הפלילי ומושגים נוספים . ראשית חוק תכנון ובניה נושא בחובו גם אחריות פלילית, כאמור מאסר עד שנתיים לפי סעיף 245 לחוק תכנון ובנייה תשכ"ה 1965 וכן קנסות לפי סעיף 61 (א) (4) לחוק העונשין, תשל"ז 1977. בעצם, האדריכל, הקונסטרוקטור, המבצע פיקוח עליון או כל אדם החתום על גבי ה"היתר בנייה" (עורכי הבקשה) הינם נושאים באחריות משמעותית למניעתן של עבירות בנייה, אך אין זה מבטל את האחריות של היזם. גם היזם המבצע עבירות בנייה שלא כדין פתוח לתביעה משפטית פלילית (כתב אישום) מטעם המחלקה המשפטית המוניציפאלית. ⦁ מה הם עבירות בנייה? ביצוע עבודות בנייה בסטיה מהיתר הבנייה, דהיינו חריגות בנייה לסוגיהן אשר בוצעו בסטייה מה"היתר בנייה"/"גרמושקה" אשר אושרה בוועדה לתכנון ובנייה, או שימוש חורג שלא בהיתר. כל שינוי חיצוני בבית קיים, או בנייה חדשה כגון: תוספת שטחי בנייה, חניה מקורה, מחסן חיצוני, חריגה מקווי בניין וגבולות המגרש וכדו' או שימוש חורג בקרקע/בנכס משימושו המקורי. כגון הסבת בית פרטי לעסק (גן פרטי/מספרה/משרד) ועוד... מחייבים בהיתר בנייה. ⦁ מהו היתר בניה? "היתר בניה" הינו מסמך הניתן על ידי הוועדה לתכנון ובניה המאשר את נשוא הבנייה, הריסה או שינוי שימוש במקרקעין. היתר הבנייה מחולק ל-3 טפסים שונים: הטופס הראשון (ידוע כטופס מס' 3) מילולי ונושא חתימת הוועדה לתכנון ובניה, ומועבר ע"י הוועדה לתכנון ובניה. הטופס השני (ידוע כטופס מס' 1) ה"גרמושקה" (נספח בצורת אקורדיון) הנושא את תיאור הבנייה או הבקשה באופן משורטט, תוכנית זו תקפה ומאושרת בתנאי והיא נושאת את חתימת הוועדה. גם היא מועברת ע"י הוועדה לתכנון ובניה. שני הטפסים חייבים להתקבל יחדיו מטעם הוועדה לתכנון ובנייה. הטופס השלישי והחדש יותר, הינו טופס היתר בנייה מילולי ממערכת מקוונת רישוי בניה (הכולל, בין היתר, דרישות להמשך התהליך כגון: תחילת עבודות וגמר עבודות). מסמך זה חתום באופן דיגיטאלי ע"י הוועדה, ומועבר ליזם ע"י עורך הבקשה. בחזרה ל "פיקוח צמוד" להזכירכם צוין בפוסט הקודם, כי בניגוד לפיקוח עליון, בפיקוח צמוד אין הגדרה בחוק/בתקנות. משמע פיקוח עליון הינו מעוגן בחוק/תקנות ולכן חלה אחריות פלילית. לעומת זאת פיקוח צמוד, אינו מעוגן בחוק/תקנות ולכן אין חבות של אחריות פלילית. אבל, זכאי היזם לתבוע פיצוי כספי בתביעה אזרחית בגין נזקים שנגרמו לו, כגון: רשלנות בעבודה, חומרי בניה אשר אינם עומדים בתקן ישראלי, ביצוע טעויות בשלד ובגימור, חוסר התאמה בין תוכניות עבודה לבין הבנייה בפועל ועוד, במידה והמבצע פיקוח צמוד התרשל בעבודתו. ובנוסף לאמור בפוסט הקודם, אחד התפקידים החשובים והמשמעותיים של מפקח צמוד הוא היכולת לנהל ולזרז את תהליך הבנייה, כגון: תיאום מועד הגעתם בין היועצים השונים, קבלת תוצאות המדגמים השונים וכו'. ***מידע זה כללי איננו מהווה ייעוץ משפטי לציבור הרחב ואיננו מחליף ייעוץ משפטי למקרים ספציפיים***